TIPS

TIPS SUKSES BERINVESTASI PROPERTY
PERTIMBANGKAN SEBELUM MEMBELI TANAH...!
JENIS JENIS SERTIFIKAT KEPEMILIKAN LAHAN
AGAR BOOKING FEE ANDA TIDAK HANGUS

APARTEMEN

TIPS SUKSES BERINVESTASI PROPERTY

Apakah anda sudah mulai berinvestasi? Banyak instrument investasi yang bisa kita gunakan seperti deposito, reksadana, saham, emas, properti (rumah, toko, apartement, dll). Diantara instrument investasi yang ada, investasi properti adalah investasi yang paling menguntungkan. Beberapa keuntungan dan kelebihan investasi properti antara lain :

1.Harga properti cenderung selalu naik, bahkan bila anda beruntung mendapatkan lokasi yang bagus, nilainya bisa berlipat-lipat bila dijual kembali.

2.Nilai pertumbuhan aset properti biasanya diatas angka inflasi yang terjadi.

3.Dapat dijadikan agunan untuk pinjaman dana ke bank atau pihak lainnya.

4.Dapat menghasilkan pasif income dengan disewakan atau dikontrakkan.

5.Beli properti tidak harus selalu cash (tunai) tapi bisa membeli properti dengan cara kredit (angsuran)

6.Bunga pinjaman untuk pembelian rumah biasanya lebih murah daripada bunga untuk pinjaman usaha atau bunga kartu kredit.

7.Membeli properti tidak harus menggunakan uang sendiri. Anda bisa membeli rumah tanpa modal sendiri alias menggunakan uang orang lain.

8.Dengan sedikit merenovasi, harga properti bisa naik melebihi biaya yang kita keluarkan. Misalnya kita sedikit memodali mengecat dinding rumah, maka itu bisa menaikkan nilai properti kita karena terlihat lebih bagus. 

Nah, bagaimana caranya agar kita sukses dalam berinvestasi properti..? Simak tips sukses berinvestasi properti berikut ini : 

1. Jangan ingin kaya mendadak. 

Jika anda ingin kaya mendadak, maka ini bukan jalan yang harus anda ambil. Memang, kita sudah melihat lonjakan harga properti beberapa tahun ke belakang, tetapi harga properti juga seperti siklus ekonomi, menanjak secara perlahan. Meski ada krisis, tapi dalam beberapa tahun ke depan kita masih akan lihat pertumbuhan harga properti.

Rata-rata pelaku industri properti suka mengikuti tren. Atas alasan yang tidak bisa dijelaskan dengan akal sehat, mereka justru memburu properti di saat harganya beranjak naik. Jadi, bisa dipastikan kenaikan harga masih akan terjadi di tahun-tahun mendatang.

Masih banyak faktor lain yang mendukung naiknya harga-harga properti. Tapi, sulit juga menebak kapan harganya naik dan sampai seberapa besar kenaikannya. Daripada bertanya-tanya lebih baik pasang target jangka panjang sambil ikuti perkembangan ekonomi nasional.

2. Jangan buta informasi

Begitu anda serius ingin menempatkan sejumlah dana di sebuah properti, cari informasi sedalam-dalamnya mengenai industri ini, mulai dari perusahaan sampai tren yang terjadi saat ini. Sudah banyak cerita mengenai pengembang yang meminta uang muka setelah itu raib ditelan bumi sebelum propertinya sempat diselesaikan. Jangan terpancing dengan investasi murah tapi dengan imbal hasil yang tinggi.

Ada banyak cara untuk menggali informasi seperti ini. Internet sudah membuka jendela dunia lebar-lebar. Tempat inilah yang paling tepat bagi kaum muda yang ingin mencari berita-berita soal properti. Tak hanya itu, baca juga koran dan majalah bereputasi baik yang memuat berita properti.

Internet juga menyediakan harga, lokasi sampai ke tempat anda mencari pinjaman untuk membeli properti. Jika ingin mengetahui tren yang sedang berlangsung, baca juga artikel opini dari para pelaku properti.

3. Berinvestasilah secara seimbang

Tak bisa dipungkiri, di benak kaum muda berinvestasi di properti bisa memberikan keuntungan yang tinggi. Hal ini juga biasanya didukung oleh kedua orang tua yang sudah berpengalaman punya rumah atau properti lainnya.

Belajar berinvestasi sejak dini mengasah kemampuan kita mengeruk rupiah di masa mendatang. 

4. Menabunglah sebanyak mungkin sebelum membeli

Jika anda berniat menyewakan kembali properti yang anda beli, misalnya rumah atau apartemen, maka anda harus punya uang lebih untuk biaya perawatan. Kalau anda beli properti untuk ditinggali, uang ekstra tetap diperlukan, untuk uang kebersihan dan keamanan juga perawatan properti anda.

Langkah terbaik yang bisa dilakukan adalah menyimpan lebih banyak dana di tabungan sebelum membeli properti. Dengan ini, anda lebih terlindungi dari biaya-biaya tambahan lainnya.

5. Lakukan riset mengenai lokasi yang ideal

Pepatah lama mengatakan, belilah rumah yang tidak terlalu jauh dari pusat kota. Tidak perlu lengkap dengan fasilitas pendukung seperti lift atau gym dan kolam renang, tapi usahakan lokasinya tidak jauh dengan sarana-sarana umum.

Lokasi yang dekat dengan pusat kota memang bagus, tapi perhatikan juga pertumbuhan kotanya ke arah mana. Jangan sampai daerah pinggiran kota yang menjadi lokasi properti kita malah tidak akan dikembangkan oleh pemerintah.

Beli properti berdekatan dengan stasiun kereta selalu menjadi pilihan terbaik karena sarana tersebut akan terus digunakan dalam waktu yang cukup lama. Saat populasi semakin bertambah, sarana transportasi massa itu akan menjadi semakin penting.

Tapi hati-hati terhadap area yang punya sentimen negatif, seperti dekat bandara atau terminal yang selalu padat. Bahkan, jalan raya antar kota yang setiap harinya sangat sibuk bisa menjadi masalah. Area seperti ini sebaiknya dihindari saja.

Selain itu, perhatikan juga warga sekitar, orang-orang seperti apa yang tinggal di area tersebut. Seleksi juga orang-orang yang berniat menyewa properti milik anda, jangan terima sembarang orang.

Belilah properti yang mudah dijual kembali di saat anda membutuhkan. Jika sebuah properti sudah ditawarkan selama berbulan-bulan tapi belum terjual juga, cari penyebabnya. Jangan sampai anda terlanjur membeli tapi ternyata kesulitan untuk menjual kembali.

PERTIMBANGKAN SEBELUM MEMBELI TANAH...!

Ada beberapa hal yang harus Anda pertimbangkan sebelum memutuskan untuk membeli tanah. Jangan sampai kelak Anda menyesal setelah terlanjur membeli tanah yang ditawarkan, ingat sesal dahulu pendapatan  sesal kemudian tidak berguna.

Oke, sebelum Anda membeli tanah, pertimbangkan yang berikut ini : 

1. Posisi Lokasi.

Hindari posisi lokasi lahan di Tusuk Sate atau di ujung jalan buntu. Secara teknis lahan di tusuk sate akan terganggu keyamanannya ketika ada lampu kendaraan. Sedangkan lahan di jalan buntu, akan sering menggangu kenyamanan penghuni karena banyak kendaraan yang terjebak/tersesat disana. Tips ini tidak berlaku jika tanah tersebut berada dalam sebuah komplek perumahan tertutup (cluster).

2. Bahu Jalan.

Pilihlah lahan dengan lebar menghadap bahu jalan minimal 8 meter. Karena untuk mengantisipasi apabila desain rumah Anda nantinya memiliki garasi mobil. flow lebar mobil yang ideal adalah 3 meter, untuk buka-tutup pintu, sehingga setidaknya Anda masih memiliki sisa 5 meter untuk desain fasade selain garasi. 

3. Akses Jalan.

Pilihlah lokasi dengan jalan masuk minimal 4 meter, atau ada baiknya lebih sehingga cukup 2 mobil berpapasan. Akan lebih baik apabila, ruas jalan lokasi tersebut, merupakan jalan pemerintah (sudah di-aspal) sehingga lokasi ini dimungkinkan akan mudah berkembang. Jangan tergiur oleh janji-janji developer yang sering mengatakan, “Jalan ini sekarang memang masih tanah, tapi besok akan diperlebar dan diperkeras” atau “nanti kalau pemukimannya sudah padat, bisa bergotong royong untuk memperkeras jalan dengan paving block”. 

4. Contour Tanah.

Pilihlah lokasi dengan contour tanah datar atau landai. Hindari pemilihan lokasi dengan contour curam/terjal. Karena anda akan membutuhkan biaya besar untuk melakukan pengerukan dan penimbunan (cut and fill). 

5. Status Lokasi.

Pilihlah lokasi yang telah berstatus Pekarangan, karena kalau masih berstatus sawah maka Anda harus melakukan proses pengeringan yang memakan waktu tertentu dan biaya tambahan 

6. Prospek.

Apabila Anda akan mebeli tanah/lahan dengan tujuan sebagai invetasi maka perlu diperkirakan bagaimana prospek ke depan di daerah tersebut. Anda bisa datang ke bagian tata kota untuk melihat Master Plan pengembangan di daerah tersebut, apakah akan dibangun pusat perbelanjaan, kampus atau fasilitas umum lainnya. Hal ini akan berpengaruh terhadap kecepatan keanikan harga tanah Anda. 

7. Surat Kelengkapan.

Surat-surat kelengkapan perlu Anda cermati sebelum serah terima/pembayaran. Ada baiknya anda melakukan cross-check ke pihak RT/RW dan kelurahan terhadap status tanah/lahan tersebut.

JENIS JENIS SERTIFIKAT KEPEMILIKAN LAHAN

Jenis – jenis Sertifikat Kepemilikan Lahan

Kepastian hukum atas tanah atau rumah merupakan hal penting yang perlu di perhatikan sebelum melakukan pembelian. Kejelasan akan status hukum sebuah properti diperlukan apabila akan melakukan jual-beli, mendirikan bangunan ataupun sebagai jaminan kredit di bank. Sebelum melakukan pembelian properti, pastikan dahulu status hukumnya agar tidak terjadi masalah di kemudian hari. Cara mengetahui status hukum suatu tanah atau rumah bisa dilihat melalui kelengkapan-kelengkapan dokumennya, atau dengan meminta bantuan jasa notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berikut ini adalah jenis-jenis status hukum atas kepemilikan lahan  yang ada di Indonesia:

1. Girik

Girik sebenarnya bukan salah satu jenis sertifikat properti. Girik adalah bukti surat pembayaran pajak atas suatu lahan, yang merupakan bukti bahwa seseorang telah mengusai sebidang lahan. Lahan dengan status girik adalah lahan bekas hak milik adat yang belum di daftarkan pada Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jadi girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas suatu lahan  dan pembayaran pajak atas tanah tersebut. Girik tidak kuat status hukumnya seperti sertifikat, tetapi girik bisa dijadikan dasar untuk membuat sertifikat tanah. Jadi apabila akan mengadakan transaksi jual beli lahan girik, harus dipastikan bahwa nama yang tertera di dalam dokumen girik tersebut harus sama dengan nama yang tertera dalam akta jual beli. dibuktikan dengan dokumen pendukung yang dapat diterima yang merupakan sejarah kepemilikan lahan sebelumnya. Sejarah kepemilikan lahan diperlukan apabila ingin meningkatkat status hukum suatu lahan menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) maupun Sertifikat Hak Milik (SHM). Istilah Girik biasa dikenal dengan tanah adat, petok, ricik, ketitir dan lain-lain.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa memanfaatkan lahan tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain dalam kurun waktu tertentu. Untuk kepemilikan, lahannya dimiliki oleh negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) mempunyai batas waktu tertentu misalnya 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk waktu 20 tahun. Setelah melewati batas waktunya, pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB-nya.  Lahan dengan status SHGB boleh dimiliki oleh non Warga Negara Indonesia (non WNI).  Lahan dengan status SHGB biasanya adalah lahan-lahan yang dikelola oleh developer seperti perumahan atau apartemen, tetapi juga tidak memungkiri juga untuk gedung perkantoran.

3. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat yang pemiliknya memiliki hak penuh atas kepemilikan suatu lahan  pada kawasan dengan luas tertentu yang telah disebutkan dalam sertifikat tersebut. Status SHM adalah status yang paling kuat untuk kepemilikan lahan karena lahan sudah menjadi milik seseorang tanpa campur tangan ataupun kemungkinan pemilikan pihak lain. Status Hak Milik juga tidak terbatas waktunya seperti Sertifikat hak Guna Bangunan. Melalui sertifikat ini, pemilik bisa menggunakannya sebagai bukti kuat atas kepemilikan tanah, dengan kata lain, bila terjadi masalah, maka nama yang tercantum dalam SHM adalah pemilik sah berdasarkan hukum. Sertifikat Hak Milik (SHM)  juga bisa menjadi alat yang kuat untuk transaksi jual beli, atau juga jaminan kredit. Proses mendapatkan sertifikat tanah melalui notaris/PPAT agar diuruskan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) dimana notaris lebih mengetahui seluk beluk dan syarat pembuatan seritifikat tanah. Syarat masing-masing berbeda bila tanah tersebut tanah hibah atau jual beli, tanah adat, tanah lelang, dan sebagainya. Untuk Sertifikat Hak Milik hanya diberlakukan untuk Warga Negara Indonesia (WNI) saja.

Selain 3 (tiga jenis) sertifikat kepemilikan lahan diatas, ada beberapa status hak guna atas  tanah dan bangunan yang lain, seperti Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (SHP) yang akan dibahas di tulisan selanjutnya. Untuk Akta Jual Beli tidak dimasukkan didalam jenis sertifikat kepemilikan karena AJB hanya merupakan bukti hukum telah terjadi transaksi jual-beli antara dua belah pihak.

AGAR BOOKING FEE ANDA TIDAK HANGUS

Agar Booking Fee Anda Tidak Hangus

Kali ini kami akan memberikan tips bagaimana agar booking fee Anda dalam membeli unit rumah atau apartemen tidak hangus. Bagaimana caranya agar booking fee tidak hangus? Sebelumnya, perlu Anda tahu bahwa saat berniat membeli unit rumah atau apartemen, dalam aturan umum developer, setiap calon pembeli diharuskan membayar booking fee sebagai bukti keseriusannya untuk membeli rumah. Dengan membayar booking fee atau dalam istilah lain “Uang Tanda Jadi”, si calon pembeli berhak untuk memilih kavling dan developer berkewajiban memblokir kavling tersebut dari penawaran pihak lain. Dengan memblokir kavling dari penawaran pihak lain, maka pihak developer dirugikan jika nantinya calon pembeli membatalkan pembeliannya, sebagai konsekwensinya, booking fee tersebut hangus dan menjadi hak developer. Bagi calon pembeli, terutama yang berniat membeli dengan menggunakan kredit bank atau KPR, hal ini penting untuk diperhatikan. Bagaimana jika ternyata nantinya pengajuan KPR tidak diterima atau tidak sesuai dengan yang diharapkan. Misalkan rencana mengajukan KPR senilai Rp. 500 juta, ternyata pihak pemberi KPR atau bank hanya menyetujui senilai Rp.300 juta. Berarti masih ada kekurangan sebesar Rp.200 juta yang mesti disiapkan untuk melunasi harga rumah. Membatalkan pembelian dengan risiko booking fee hangus ataukah menambahkan dana sebesar Rp.200 juta. Bagaimana jika dana sebesar Rp.200 juta tersebut belum siap? Nah, jalan terbaik sebelum Anda memutuskan untuk membayar booking fee adalah dengan menjelaskan secara jujur kondisi Anda kepada pihak developer. Jangan sampai booking fee Anda nantinya hangus hanya gara-gara Anda tidak jujur. Tentang apa saja yang mesti dijelaskan dengan jujur? Simak berikut ini :

1. Usia
Usia ini akan menentukan maksimum jangka waktu KPR yang bisa diajukan. Untuk pemohon yang usianya 40 tahun kebawah akan mendapatkan jangka waktu kredit sampai dengan 15 tahun. Tetapi bagi mereka yang sudah berusia diatas 40 tahun, misalnya 43 tahun maka tidak akan mendapatkan masa kredit sampai 15 tahun tetapi maksimum 55 - 43 = 12 tahun. Karena bank menilai masa produktif seseorang hanya sampai usia 55 tahun, kecuali untuk tenaga pengajar/dosen yang bisa mencapai usia 60 tahun bahkan 65 tahun untuk Guru besar.

2. Pekerjaan
Informasi pekerjaan ini sangat penting seperti masa kerja, pekerjaannya permanen atau untuk waktu tertentu saja. Masa kerja yang sudah diperbolehkan untuk dapat mengajukan KPR adalah minimal 2 tahun bekerja di perusahaan tersebut, karena dengan masa 2 tahun itu yang pasti sudah lewat masa percobaan. Seseorang dengan gaji dan tunjangan yang sangat besar juga belum tentu dapat diterima KPRnya jika pekerjaannya bersifat sementara, kontrak hanya satu - dua tahun saja, maka bank sebagai pemberi pinjaman tidak akan mencairkan pinjamannya, karena sesudah kontrak habis tidak ada jaminan bahwa pemohon masih mempunyai kemampuan mengangsur.

3. Status Perkawinan 

Memang status perkawinan ini tidak menjadi penyebab permohonan kreditnya ditolak, tetapi biasanya akan menjadi masalah ruwet apabila perkawinannya pisah ranjang atau dalam proses perceraian, sehingga pada saat akad kredit tidak dapat menghadirkan pasangannya.

4. Penghasilan 

Jujur dengan penghasilan sangat penting karena berhubungan dengan kemampuan bayar angsuran pemohon. Rata-rata bank menilai maksimum besarnya angsuran adalah sepertiga dari gaji, tetapi ada beberapa bank yang dapat menerima sampai maksimum 40% gaji. Gaji yang dihitung biasanya adalah gaji bersih (take home pay) yang sifatnya rutin, apabila ada tunjangan-tunjangan lain yang sifatnya temporer seperti tunjangan hari raya, lembur, bonus, komisi penjualan, dll hanya akan diperhitungkan 50% dari rata rata penghasilan tidak tetap ini.

5. Rekening koran / Buku Tabungan
Rekening koran atau buku tabungan diperlukan oleh bank untuk mengecek kebenaran dari slip gaji. Berapa jumlah uang yang disebut dalam slip gaji harus sesuai dengan dengan yang masuk ke rekening tabungannya. Termasuk juga dalam pengecekan tanggal-tanggal transaksinya. Meskipun saldonya tinggal 50 ribu di rekening tersebut, tetapi jika datanya transaksinya cocok dengan slip gaji maka akan dianggap datanya bagus oleh bank. Sebaliknya saldonya 1 milyar tetapi transaksi di rekening koran tidak mencerminkan yang disebut dalam slip gaji, maka bank akan menolak.

6. Informasi Pinjaman Lain 

Untuk ini anda harus benar-benar jujur dan terbuka, jika anda memiliki pinjaman uang misalnya kartu kredit, cicilan mobil/motor, KPR di bank lain misalnya:
a. Apabila sebelumnya anda pernah mempunyai KPR di bank lain meskipun sudah di diover kreditkan, pastikan pemindah tanganannya adalah resmi didepan notaris dan bank pemberi kredit, karena jika dilakukan dibawah tangan maka akan menyebabkan nama anda masih muncul sebagai pemilik hutang pada saat BI checking.
b. Pernah juga terjadi seorang pemohon yang jika dihitung dari gajinya bisa mendapatkan kredit dengan angsuran sebesar 3.8 juta perbulan, tetapi karena dia mempunyai angsuran motor sebesar 1 juta perbulan maka dia harus menambah DPnya sampai 80 jutaan karena kemampuan cicilnya yang 3,8 juta sudah terpakai untuk mengangsur motor sebesar 1 juta, maka maksimum angsurannya adalah 3.8 juta - 1 juta = 2.8 juta. Tambahan DP sebesar 80 juta merupakan beban yang lumayan berat, tetapi sesudah berkomunikasi dengan kami akhirnya menemukan solusi yaitu, angsuran motor sebesar 1 juta yang masih harus berjalan 8 kali lagi dibayar lunas sebesar 8 juta, sehingga kemampuan angsurnya menjadi normal lagi ke 3.8 juta dan tambahan DP sebesar 80 juta tidak perlu dilakukan.
c. Cerita lain lagi mengenai kartu kredit seorang pemohon dengan data yang cukup bagus karena gajinya cukup dan bekerja di satu perusahaan yang cukup bagus juga. Dari penilaian kami tidak keraguan sedikitpun mengenai calon ini, tetapi sesudah masuk permohonan KPRnya ternyata ditolak. Menurut informasi bahwa pemohonnya sendiri clean, tetapi pasangannya (isterinya) memiliki beberapa kartu kredit yang pembayarannya macet. Nah kalau sudah seperti ini kami tidak bisa bantu apa apa lagi. Kalau sebelum membayar booking fee kepada kami yang bersangkutan berterus terang maka dia tidak akan kehilangan uang booking fee karena hangus.

Nah, jadi sebelum Anda membayar booking fee untuk membeli unit rumah atau apartemen via KPR, jelaskan terlebih dahulu 6 kondisi diatas, agar pengajuan KPR Anda disetujui sesuai dengan rencana. Jangan sampai nantinya pengajuan KPR Anda gagal dan Anda harus kehilangan dana yang dibayarkan sebagai booking fee karena membatalkan pembelian, akibat dari ketidaksanggupan membayar harga rumah atau apartemen yang Anda taksir dengan cash / tunai. 

Jika Anda menganggap informasi diatas bermanfaat, beritahu teman-teman Anda dengan membagikan link-nya via jejaring sosial yang kami siapkan.

Salam Sehat dan Sukses